近日，長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)人民法院審理了一起因樓頂私建花園致樓下被淹的糾紛，涉事業(yè)主被法院判令拆除違建、全額賠償鄰居損失，為小區(qū)公共區(qū)域違規(guī)搭建行為敲響法律警鐘。
據(jù)悉，住在6樓的業(yè)主王某家中天花板頻繁滲水，墻面墻紙受潮起皺脫落，臥室地板泡水變形翹起，吊頂也因滲水出現(xiàn)破損掉落，日常生活深受影響。經(jīng)排查，漏水源頭來(lái)自7樓頂樓業(yè)主張某私自打造的“空中花園”。
張某認(rèn)為樓頂閑置浪費(fèi)，便擅自占用公共樓頂，自行鋪設(shè)土層、搭建棚架，開墾菜地、修筑小魚池，打造私人休閑花園。施工過(guò)程中，張某未做專業(yè)防水防滲處理，每逢降雨，雨水便順著樓頂縫隙滲入下層住戶家中。
王某多次上門溝通協(xié)商，張某卻不以為意，僅簡(jiǎn)單用水泥修補(bǔ)敷衍了事，治標(biāo)不治本，漏水問(wèn)題反復(fù)出現(xiàn)。物業(yè)上門勸導(dǎo)整改，張某仍固執(zhí)己見，聲稱樓頂屬于公共區(qū)域，自己有權(quán)隨意使用，拒絕配合整改。
協(xié)商無(wú)果后，王某無(wú)奈向法院提起訴訟，要求張某拆除樓頂違建，并賠償房屋裝修及財(cái)產(chǎn)損失。
案件受理后，承辦法官董依萍實(shí)地勘察現(xiàn)場(chǎng)、核實(shí)相關(guān)證據(jù)后依法作出判決。法官釋明，依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的樓頂?shù)裙矆?chǎng)所、公用設(shè)施，歸全體業(yè)主共有，任何個(gè)人無(wú)權(quán)私自占用、擅自改造。
法官表示，張某未經(jīng)全體業(yè)主及物業(yè)同意，私自占用樓頂搭建花園，已然侵害全體業(yè)主共有權(quán)益。同時(shí)，其違規(guī)施工未做防水防護(hù)，直接造成樓下住戶房屋受損，存在明顯過(guò)錯(cuò)，已構(gòu)成民事侵權(quán)。
此外，個(gè)人美化樓頂?shù)某踔�，不能成為違規(guī)私搭亂建的借口，其行為也違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》中禁止擅自占用物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)地的相關(guān)規(guī)定，理應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
最終，法院判決張某限期拆除樓頂所有私搭違建設(shè)施，恢復(fù)樓頂原貌，并全額賠償王某的經(jīng)濟(jì)損失。
法官提醒：小區(qū)公共區(qū)域，這些“小動(dòng)作”都是違法！
01
樓頂/樓道/消防通道：不能占！
占樓頂建花園、在樓道堆雜物、把消防通道當(dāng)“私人停車位”，都屬于民法典規(guī)定的“侵害業(yè)主共有權(quán)”——不僅要恢復(fù)原狀，要是給他人造成損失(比如漏水淹了樓下、雜物堵了消防通道延誤救援)，還要賠償；就算你“花錢裝修”了公共區(qū)域，也不能“據(jù)為己有”，全體業(yè)主隨時(shí)可以要求你拆除。
02
外墻/陽(yáng)臺(tái)：不能改！
有的業(yè)主為了“拓展空間”，在外墻裝防盜網(wǎng)、把陽(yáng)臺(tái)改成廚房——這不僅違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，要是防盜網(wǎng)脫落砸傷人、陽(yáng)臺(tái)改廚房導(dǎo)致管道漏水，業(yè)主得承擔(dān)“人身?yè)p害賠償”甚至“刑事責(zé)任”；裝修前一定要看《業(yè)主公約》，涉及外墻、承重結(jié)構(gòu)的改動(dòng)，必須經(jīng)物業(yè)、住建部門審批，別“先斬后奏”。
03
綠地/健身區(qū)：不能毀！
把樓下綠地改成“私人菜園”、拆健身器材裝自家雜物——這些行為違反民法典中業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序的規(guī)定，物業(yè)或其他業(yè)主可以直接起訴要求恢復(fù)，還能索賠修復(fù)費(fèi)用。
劃重點(diǎn)：
公共區(qū)域的“使用權(quán)”，是“全體業(yè)主共同使用”，不是“誰(shuí)先占誰(shuí)先用”——哪怕你覺得“我只用了一小塊”“沒(méi)影響別人”，只要沒(méi)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或物業(yè)同意，均為違法。(徐嘉寧)
